Para quien no es ciudadano estadounidense, conseguir un financiamiento hipotecario en EE. UU. suele parecer confuso. Uno de los primeros obstáculos es saber qué documentos se necesitan de verdad. No son solo casillas de un formulario: son lo que el lender usa para evaluar si usted puede asumir el financiamiento. Esta guía muestra, paso a paso, qué preparar.
La lista es una referencia general. Cada lender y cada programa tienen sus propias exigencias, que pueden cambiar.
Lo básico: qué quiere ver el lender
Ya sea en un financiamiento convencional o en un programa del gobierno, el lender necesita comprobar que usted vive y trabaja legalmente en el país, que puede pagar las cuotas y que tiene un historial de orden financiero. Para quien no es ciudadano, algunos documentos siempre entran en la lista.
La documentación correcta abre el camino al financiamiento.
Resolver esta parte desde el principio evita muchas idas y vueltas después.
Documentos principales
- Identidad: pasaporte y visa, o green card (si es residente permanente).
- Estatus legal o autorización de trabajo: visa, green card o EAD (Employment Authorization Document) vigente.
- Identificación fiscal: Social Security Number (SSN) o Individual Taxpayer Identification Number (ITIN), según su estatus y el programa.
- Comprobante de ingresos: en general, W-2 recientes para asalariados y talones de pago (pay stubs) de al menos los últimos 30 días.
- Estados de cuenta: de los últimos 2 a 3 meses de todas las cuentas que va a usar para el pago inicial o como reserva.
- Historial de crédito: informe de crédito estadounidense, si lo tiene, o documentación alternativa para quien tiene poco historial en EE. UU., como un informe de crédito del exterior, recibos de alquiler y facturas de servicios.
Otros pedidos varían según el tipo de visa, el empleo y la necesidad de traducción o certificación. Una buena regla: lleve más documentos de los que cree que va a necesitar.
Cómo cambian los documentos según su estatus
Los documentos dependen del tipo de visa o residencia y del programa.
Residentes permanentes (green card)
Con green card, el proceso es el más parecido al de un ciudadano estadounidense. El lender pedirá:
- Green card vigente (copia del frente y del reverso)
- Social Security Number (SSN)
- Comprobación estándar de ingresos y patrimonio (W-2, declaraciones de impuestos, talones de pago, estados de cuenta)
Quien tiene green card en general puede solicitar los programas tradicionales. Para quien todavía no la tiene, vea el artículo sobre financiar una propiedad sin green card (en inglés).
Residentes no permanentes (con visa vigente)
Hay financiamientos para varios tipos de visa, como H-1B, L-1 y E-2, según el lender y el programa. En general, va a necesitar:
- Pasaporte con la visa
- Formulario I-94 o EAD, que muestran el derecho a permanecer y trabajar en el país
- Carta del empleador que confirme el empleo
- W-2 y talones de pago recientes, o declaraciones de impuestos (para quien trabaja por cuenta propia, normalmente dos años)
- Estados de cuenta
- SSN o ITIN, según el programa
Las reglas de las agencias (Fannie Mae, Freddie Mac y FHA) para residentes no permanentes cambiaron en los últimos años. Confirme con un loan officer si su tipo de visa califica hoy. Los lenders suelen preferir una visa vigente por al menos un año más. Si la suya está por vencer, incluya el comprobante de la solicitud de renovación o extensión.
Extranjeros que viven fuera de EE. UU.
Quien vive afuera también puede financiar, con documentos adicionales, como:
- Pasaporte
- Comprobante de domicilio en el extranjero
- Documentación de crédito internacional
- Estados de cuentas en el extranjero, en algunos casos traducidos y certificados
Vea la página de financiamiento para extranjeros y la guía de foreign national mortgage (en inglés).
Qué piden Fannie Mae, Freddie Mac y FHA
- Fannie Mae: pide Social Security Number válido y comprobante de ciudadanía o residencia legal. Quien solo tiene ITIN, en general, no califica en sus programas estándar.
- Freddie Mac: exigencias parecidas a las de Fannie Mae: documentos migratorios, comprobante de ingresos (W-2 y talones de pago de los últimos 30 días para asalariados) y estados de cuenta.
- FHA: exige SSN válido y, en regla, ciudadanía estadounidense o residencia permanente.
Las reglas de las agencias cambian con el tiempo, así que confirme su caso con un loan officer. Quien no encaja en ellas suele seguir por programas especializados (non-agency), como los de ITIN o para extranjeros. Vea la guía de financiamiento para quien no es ciudadano (en inglés).
ITIN, SSN y crédito alternativo
Una dificultad común es no tener Social Security Number. Algunos lenders con programas especializados aceptan el ITIN como alternativa. En general, quieren ver que usted usa el ITIN en sus declaraciones de impuestos desde hace al menos dos años. Vea la página de financiamiento con ITIN y la guía de ITIN mortgage (en inglés).
Tener crédito estadounidense es lo ideal. Cuando todavía no existe, los registros alternativos, como pagos a tiempo de alquiler y servicios, ayudan a mostrar su historial. Cuanto más ordenada esté la documentación, mejor.
Ingresos y patrimonio: W-2, talones de pago y estados de cuenta
El lender quiere confirmar sus ingresos y si tiene dinero para el pago inicial y los costos de cierre.
- Los asalariados suelen presentar los 2 últimos W-2 y los talones de pago del último mes.
- Quien trabaja por cuenta propia normalmente presenta las declaraciones de impuestos de los 2 últimos años y estados de pérdidas y ganancias (P&L). Vea también la página de financiamiento para autónomos.
- Los estados de cuenta, en general de los últimos 2 a 3 meses de todas las cuentas usadas, siempre se piden.
Si el dinero viene de fuera de EE. UU., tenga documentación clara y traducciones cuando sea necesario. Más detalles en la guía de financiamiento para compradores (en inglés).
Por qué contar con un especialista
Un detalle que falte puede atrasar el proceso o llevar a una negativa. En Heart Mortgage, el equipo ayuda a armar la documentación, responder las preguntas del lender y comparar programas de varios lenders cuando el banco tradicional no atiende su perfil.
La orientación hace que el proceso de financiamiento sea menos estresante.
Con reglas que cambian y exigencias distintas en cada programa, tener a alguien que acompañe el proceso marca la diferencia.
Resumen
Pasaporte, visa, W-2, talones de pago, estados de cuenta, ITIN o SSN, green card: ese conjunto es su comprobación ante el lender. Tener estos documentos ordenados facilita el análisis de su solicitud. Si no sabe por dónde empezar, Heart Mortgage puede ayudarle a armar la documentación. La aprobación depende siempre del análisis del lender.
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos necesita quien no es ciudadano para financiar?
En la mayoría de los casos: pasaporte vigente, visa o green card, identificación fiscal (SSN o ITIN), comprobante de ingresos (W-2 y talones de pago o declaraciones de impuestos) y estados de cuenta recientes. Algunos tipos de visa piden documentos adicionales, como crédito del exterior o una carta del empleador.
¿Hace falta green card para financiar en EE. UU.?
No siempre. Algunos lenders atienden a residentes no permanentes con visa de trabajo vigente, según el programa, siempre que comprueben el derecho a vivir y trabajar en el país y cumplan los demás requisitos.
¿Puedo usar ITIN en lugar del SSN?
En algunos programas especializados, sí. Los programas estándar de Fannie Mae, Freddie Mac y FHA exigen SSN. El lender puede pedir que usted declare impuestos con el ITIN desde hace un período mínimo, muchas veces dos años.
¿Necesito una cuenta en un banco estadounidense para financiar?
Una cuenta estadounidense agiliza el proceso, pero algunos programas aceptan cuentas en el extranjero con estados traducidos y verificados. Muchos lenders esperan que usted tenga o abra una cuenta estadounidense antes del closing, para las cuotas y el escrow.
¿Cuántos W-2 y talones de pago se piden?
La mayoría de los lenders pide 2 años de W-2 y al menos 30 días (o 2 a 3 períodos de pago) de talones recientes. Las exigencias cambian para quien trabaja por cuenta propia y para ingresos fuera de lo estándar; confírmelo con su loan officer.
