Tener una propiedad fuera de EE. UU. parece simple hasta que llega la temporada de impuestos. Las obligaciones de declarar una propiedad en el extranjero sorprenden a muchos residentes fiscales estadounidenses, sobre todo a inmigrantes que mantienen una casa o un terreno en su país de origen. Esta guía resume las reglas del IRS para propiedades en el extranjero a nombre propio: el papel del Form 8938, del FBAR, de los ingresos por alquiler, del crédito por impuestos extranjeros y de las reglas de actividad pasiva.
Este artículo es informativo y no reemplaza la orientación de un contador o tax advisor. Heart Mortgage es un mortgage broker y no presta asesoría tributaria.
Qué es una propiedad en el extranjero a nombre propio
Es la propiedad (apartamento, casa o terreno) fuera de EE. UU. que está directamente a su nombre, o al suyo y al de su cónyuge, y no a nombre de una empresa o un trust. La duda suele ser qué formularios debe presentar y cuáles no aplican.
- Tener una propiedad en el extranjero a nombre propio, por sí solo, no exige FBAR ni Form 8938.
- Los ingresos por alquiler, la ganancia en la venta o las cuentas en el extranjero ligadas a la propiedad pueden generar otras obligaciones.
Si su único bien en el extranjero es una propiedad a nombre propio, sin una empresa de por medio, las obligaciones suelen ser menores.
Form 8938: activos financieros en el extranjero
El Form 8938 y el FBAR se confunden con frecuencia, pero las reglas no son iguales. Según el IRS, la propiedad en el extranjero en sí no entra en el Form 8938 (en inglés), pero la participación en una entidad extranjera (empresa, sociedad o trust dueña de la propiedad) sí entra, si supera los límites. Estos “specified foreign financial assets” también incluyen cuentas en bancos extranjeros e inversiones en el exterior. Si su apartamento en el extranjero está a nombre de una empresa, quizás deba declarar su valor en el Form 8938.
El IRS es estricto: no presentar el Form 8938 puede generar una multa de US$ 10.000, que puede llegar a US$ 50.000 si la falta continúa después de la notificación (multas por declaración internacional, en inglés).
Para quien es residente en EE. UU., incluso quien se volvió residente teniendo ya bienes afuera, conocer estas reglas es importante. Para entender el financiamiento de quien no es ciudadano estadounidense, vea la página de financiamiento para extranjeros.
Cuándo aplica el FBAR a una propiedad
Un error común es pensar que el FBAR (Foreign Bank Account Report, FinCEN Form 114) cubre todos los bienes en el extranjero. Se refiere a cuentas bancarias y financieras en el extranjero, no a una propiedad a nombre propio.
- El FBAR es obligatorio si la suma de sus cuentas financieras en el extranjero supera US$ 10.000 en algún momento del año.
- La propiedad a nombre propio no entra en el FBAR, salvo que esté vinculada a una cuenta financiera o a una entidad.
- Si tiene una cuenta en el extranjero ligada a la propiedad (para recibir el alquiler, por ejemplo), la cuenta entra en el FBAR; la propiedad, no.
Es común que la duda sobre el FBAR aparezca justamente cuando el alquiler pasa por una cuenta en el extranjero. En ese caso, organice la documentación de esas cuentas. Más detalles en la comparación del IRS entre el Form 8938 y el FBAR (en inglés).
Ingresos por alquiler y el sistema alternativo de depreciación (ADS)
El IRS considera sus ingresos en todo el mundo, no solo los de EE. UU. Esto vale para una propiedad alquilada en México, Colombia, España o cualquier otro lugar. Según datos del IRS (en inglés), los contribuyentes estadounidenses declararon US$ 365.500 millones de ingresos brutos de fuente extranjera en 2021, casi un 50% más que en 2016.
- Los ingresos por alquiler entran en la declaración estadounidense, normalmente en el Schedule E.
- Mantenimiento, reparaciones, impuestos e intereses del financiamiento de la propiedad son deducibles, como en una propiedad en EE. UU.
- La diferencia está en la depreciación: para una propiedad residencial en el extranjero, el IRS exige el Alternative Depreciation System (ADS), con un plazo de 30 años, en lugar de los 27,5 años de una propiedad en EE. UU.
Parece poco, pero a lo largo de los años significa menos depreciación y, posiblemente, más ingreso gravable.
Crédito por impuestos extranjeros y la IRS Publication 54
Un temor común es pagar impuestos dos veces: en el país de la propiedad y en EE. UU. Para eso existe el foreign tax credit (FTC).
- El FTC permite usar como crédito el impuesto pagado en el extranjero sobre los ingresos por alquiler, con límites.
- Para usar el FTC, presente el Form 1116 y siga la IRS Publication 54.
- El crédito no puede superar el impuesto estadounidense adeudado sobre ese mismo ingreso extranjero.
Las estadísticas del IRS (en inglés) muestran cerca de US$ 29.500 millones en créditos por impuestos extranjeros en 2021. Si recibe alquiler afuera y paga impuestos allá, puede tener derecho al crédito, siempre que la documentación esté correcta. Confirme con su contador el tipo de impuesto, los documentos y la elegibilidad antes de declarar.
Reglas de actividad pasiva para alquileres en el extranjero
Si usted no administra activamente la propiedad, el alquiler suele tratarse como actividad pasiva. La pérdida de una actividad pasiva, en general, solo compensa ingresos pasivos, y no salario ni ingresos de negocio en EE. UU.
- Si el alquiler es actividad pasiva, quizás no pueda deducir la pérdida sin otro ingreso pasivo.
- Hay reglas especiales para real estate professionals y pequeños propietarios. Confirme si usted califica.
- La pérdida no usada puede trasladarse a los años siguientes o deducirse por completo al vender la propiedad.
Estas reglas pesan para quien invierte afuera, porque la variación cambiaria y los costos internacionales suelen generar pérdidas en el papel. Para otras estrategias, vea los artículos sobre inversión inmobiliaria en EE. UU. (en inglés).
Puntos de atención para inmigrantes
Los residentes nacidos fuera de EE. UU. suelen tener situaciones más complejas: propiedades en copropiedad con familiares, pagos en más de una moneda y cuentas en el extranjero. Situaciones frecuentes:
- Dudas sobre qué formularios usar (8938, FBAR, etc.) cuando hay propiedades a nombre propio y a nombre de una empresa.
- Dificultad para separar los ingresos por alquiler del uso personal de la propiedad.
- Multas por presentación tardía o incompleta, muchas veces por no conocer los límites y plazos.
En estos casos conviene tener un contador que conozca los dos países. En la parte del financiamiento de una propiedad en EE. UU., Heart Mortgage acompaña a compradores internacionales en cada etapa. Para saber más, vea los artículos sobre cómo empezar a invertir en inmuebles en EE. UU. y financiar una propiedad en EE. UU. sin green card (en inglés).
Resumen
Si la propiedad en el extranjero está a nombre propio, la propiedad en sí rara vez tiene que declararse, pero las cuentas y los ingresos ligados a ella normalmente sí. El Form 8938 y el FBAR tratan de activos financieros, no de ladrillo y cemento, salvo que la propiedad esté a nombre de una empresa o un trust. En los ingresos por alquiler en el extranjero, recuerde el sistema alternativo de depreciación y el crédito por impuestos extranjeros para no pagar más de lo debido.
Planificar con anticipación, con un contador, evita sorpresas. Si su plan incluye comprar o financiar una propiedad en EE. UU., Heart Mortgage puede ayudarle en esa parte.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el Form 8938 para una propiedad en el extranjero?
El Form 8938 sirve para declarar activos financieros en el extranjero, no una propiedad a nombre propio. Es obligatorio si usted tiene participación en una entidad extranjera (empresa o sociedad) dueña de una propiedad, cuando el valor supera los límites del IRS. La propiedad directamente a su nombre, sin una entidad de por medio, no entra en el Form 8938.
¿Debo declarar al IRS el alquiler recibido en el extranjero?
Sí. Los residentes fiscales en EE. UU. declaran todos los ingresos por alquiler del mundo, incluidos los de una propiedad en el extranjero, en el Schedule E de la declaración estadounidense, aunque esos ingresos ya paguen impuestos en otro país.
¿Cuándo se exige el FBAR para una propiedad en el extranjero?
Solo cuando tiene cuentas financieras en el extranjero, incluidas las que usa para administrar el alquiler, que sumadas superen US$ 10.000 en algún momento del año. La propiedad en sí no entra, salvo que esté vinculada a una cuenta o a una entidad extranjera.
¿Cómo funciona el crédito por impuestos extranjeros para una propiedad?
Si paga impuestos en el extranjero sobre los ingresos por alquiler, puede tener derecho a un crédito en EE. UU. por ese valor, con límites, que reduce el impuesto estadounidense sobre ese ingreso. El crédito se solicita en el Form 1116.
¿Qué son las reglas de actividad pasiva para alquileres?
En general, limitan la deducción de pérdidas por alquiler, salvo que usted tenga otro ingreso pasivo o califique como real estate professional. La pérdida no usada suele trasladarse a los años siguientes o deducirse por completo al vender la propiedad.
