Ter um imóvel fora dos EUA parece simples até chegar a época do imposto. As obrigações de declarar imóvel no exterior pegam muitos residentes fiscais americanos de surpresa, especialmente brasileiros que mantêm imóvel no Brasil ou em outro país. Este guia resume as regras do IRS para imóvel no exterior em nome próprio: o papel do Form 8938, do FBAR, da renda de aluguel, do crédito de imposto estrangeiro e das regras de atividade passiva.
Este artigo é informativo e não substitui orientação de um contador ou tax advisor. A Heart Mortgage é mortgage broker e não presta assessoria tributária.
O que é imóvel no exterior em nome próprio
É o imóvel (apartamento, casa ou terreno) fora dos EUA que está diretamente no seu nome, ou no seu e do cônjuge, e não em nome de uma empresa ou trust. A dúvida costuma ser quais formulários você precisa entregar e quais não se aplicam.
- Ter um imóvel no exterior em nome próprio, por si só, não exige FBAR nem Form 8938.
- Renda de aluguel, ganho na venda ou contas no exterior ligadas ao imóvel podem gerar outras obrigações.
Se o seu único bem no exterior é um imóvel em nome próprio, sem empresa no meio, as obrigações costumam ser menores.
Form 8938: ativos financeiros no exterior
O Form 8938 e o FBAR são confundidos com frequência, mas as regras não são iguais. Segundo o IRS, o imóvel no exterior em si não entra no Form 8938 (em inglês), mas a participação numa entidade estrangeira (empresa, sociedade ou trust que seja dona do imóvel) entra, se passar dos limites. Esses “specified foreign financial assets” também incluem contas em banco estrangeiro e investimentos no exterior. Se o seu apartamento no Brasil está em nome de uma empresa, talvez seja preciso declarar o valor no Form 8938.
O IRS é rigoroso: deixar de entregar o Form 8938 pode gerar multa de US$ 10.000, que pode chegar a US$ 50.000 se a falta continuar depois da notificação (multas de declaração internacional, em inglês).
Para quem é residente nos EUA, inclusive quem virou residente já tendo bens fora, conhecer essas regras é importante. Para entender o financiamento de quem não é cidadão americano, veja o artigo sobre financiamento para estrangeiros (em inglês).
Quando o FBAR se aplica a imóvel
Um engano comum é achar que o FBAR (Foreign Bank Account Report, FinCEN Form 114) cobre todos os bens no exterior. Ele trata de contas bancárias e financeiras no exterior, não de imóvel em nome próprio.
- O FBAR é obrigatório se a soma das suas contas financeiras no exterior passar de US$ 10.000 em algum momento do ano.
- O imóvel em nome próprio não entra no FBAR, a não ser que esteja vinculado a uma conta financeira ou a uma entidade.
- Se você tem conta no exterior ligada ao imóvel (para receber o aluguel, por exemplo), a conta entra no FBAR; o imóvel, não.
É comum a dúvida sobre o FBAR surgir justamente quando o aluguel passa por uma conta no exterior. Nesse caso, organize a documentação dessas contas. Mais detalhes na comparação do IRS entre Form 8938 e FBAR (em inglês).
Renda de aluguel e o sistema alternativo de depreciação (ADS)
O IRS considera a sua renda no mundo todo, não só a dos EUA. Isso vale para imóvel alugado no Brasil, em Portugal ou em qualquer outro lugar. Segundo dados do IRS (em inglês), contribuintes americanos declararam US$ 365,5 bilhões de renda bruta de fonte estrangeira em 2021, quase 50% a mais que em 2016.
- A renda de aluguel entra na declaração americana, normalmente no Schedule E.
- Manutenção, reparos, impostos e juros do financiamento do imóvel são dedutíveis, como num imóvel nos EUA.
- A diferença está na depreciação: para imóvel residencial no exterior, o IRS exige o Alternative Depreciation System (ADS), com prazo de 30 anos, em vez dos 27,5 anos de um imóvel nos EUA.
Parece pouco, mas ao longo dos anos significa menos depreciação e, possivelmente, mais renda tributável.
Crédito de imposto estrangeiro e a IRS Publication 54
Um receio comum, principalmente entre brasileiros, é pagar imposto duas vezes: no Brasil e nos EUA. É para isso que existe o foreign tax credit (FTC).
- O FTC permite usar como crédito o imposto pago no exterior sobre a renda de aluguel, com limites.
- Para usar o FTC, entregue o Form 1116 e siga a IRS Publication 54.
- O crédito não pode passar do imposto americano devido sobre essa mesma renda estrangeira.
As estatísticas do IRS (em inglês) mostram cerca de US$ 29,5 bilhões em créditos de imposto estrangeiro em 2021. Se você recebe aluguel fora e paga imposto lá, pode ter direito ao crédito, desde que a documentação esteja correta. Confira com o seu contador o tipo de imposto, os documentos e a elegibilidade antes de declarar.
Regras de atividade passiva para aluguel no exterior
Se você não administra ativamente o imóvel, o aluguel tende a ser tratado como atividade passiva. Prejuízo de atividade passiva, em geral, só compensa renda passiva, e não salário ou renda de negócio nos EUA.
- Se o aluguel for atividade passiva, talvez você não consiga deduzir o prejuízo sem outra renda passiva.
- Há regras especiais para real estate professionals e pequenos proprietários. Confira se você se enquadra.
- O prejuízo não usado pode ser levado para os anos seguintes ou deduzido por inteiro na venda do imóvel.
Essas regras pesam para quem investe fora, porque variação cambial e custos internacionais costumam gerar prejuízo no papel. Para outras estratégias de investimento, veja os artigos sobre investimento imobiliário nos EUA (em inglês).
Pontos de atenção para brasileiros
Brasileiros e outros residentes nascidos fora dos EUA costumam ter situações mais complexas: imóvel em condomínio com parentes, pagamentos em mais de uma moeda e contas no exterior. Situações frequentes:
- Dúvida sobre quais formulários usar (8938, FBAR etc.) quando há imóveis em nome próprio e em nome de empresa.
- Dificuldade de separar a renda de aluguel do uso pessoal do imóvel.
- Multas por entrega atrasada ou incompleta, muitas vezes por não conhecer os limites e prazos.
Nesses casos, vale ter um contador que conheça os dois lados. Na parte do financiamento de imóvel nos EUA, a Heart Mortgage acompanha compradores internacionais em cada etapa. Para saber mais, veja os artigos sobre como começar a investir em imóveis nos EUA e financiar imóvel nos EUA sem green card (em inglês).
Resumo
Se o imóvel no exterior está em nome próprio, o imóvel em si raramente precisa ser declarado, mas as contas e a renda ligadas a ele normalmente precisam. O Form 8938 e o FBAR tratam de ativos financeiros, não de tijolo e cimento, a não ser que a propriedade esteja em nome de empresa ou trust. Na renda de aluguel no exterior, lembre do sistema alternativo de depreciação e do crédito de imposto estrangeiro para não pagar mais imposto que o devido.
Planejar com antecedência, com um contador, evita surpresas. Se o seu plano inclui comprar ou financiar um imóvel nos EUA, a Heart Mortgage pode ajudar nessa parte.
Perguntas frequentes
O que é o Form 8938 para imóvel no exterior?
O Form 8938 serve para declarar ativos financeiros no exterior, não imóvel em nome próprio. Ele é obrigatório se você tem participação numa entidade estrangeira (empresa ou sociedade) dona de imóvel, quando o valor passa dos limites do IRS. O imóvel diretamente no seu nome, sem entidade no meio, não entra no Form 8938.
Preciso declarar ao IRS o aluguel recebido no exterior?
Sim. Residentes fiscais nos EUA declaram toda a renda de aluguel no mundo, inclusive de imóvel no exterior, no Schedule E da declaração americana, mesmo que essa renda já seja tributada em outro país.
Quando o FBAR é exigido para imóvel no exterior?
Só quando você tem contas financeiras no exterior, inclusive as usadas para administrar o aluguel, que somadas passem de US$ 10.000 em algum momento do ano. O imóvel em si não entra, a não ser que esteja vinculado a uma conta ou entidade estrangeira.
Como funciona o crédito de imposto estrangeiro para imóvel?
Se você paga imposto no exterior sobre a renda de aluguel, pode ter direito a um crédito nos EUA sobre esse valor, com limites, reduzindo o imposto americano sobre essa renda. O crédito é pedido no Form 1116.
O que são as regras de atividade passiva para aluguel?
Em geral, elas limitam a dedução de prejuízo com aluguel, a não ser que você tenha outra renda passiva ou se enquadre como real estate professional. O prejuízo não usado costuma ser levado para os anos seguintes ou deduzido por inteiro na venda do imóvel.
