Muchos compradores creen que las seller concessions son algo raro o misterioso. En la práctica, forman parte común de la negociación. En 2026, entender cómo el vendedor puede ayudar a pagar los costos de cierre, y cuáles son los límites en los financiamientos Conventional, FHA, VA y USDA, puede reducir bastante el dinero que usted necesita llevar al closing.
Los límites de abajo siguen las reglas de los programas conocidas en el momento en que se escribió este artículo. Pueden cambiar: confírmelos con su loan officer antes de hacer la oferta.
Qué son las seller concessions
Son montos que el vendedor acepta pagar, o créditos que concede, para cubrir parte de los costos de cierre o de los gastos prepagados del comprador. El dinero nunca va al comprador: entra en el closing como crédito sobre el total de los gastos. Es una práctica permitida y regulada.
Imagine que encontró la casa, pero los costos iniciales (comisiones de cierre, impuestos prepagados, seguro) pesan. En ciertas situaciones, puede pedir que el vendedor pague parte de ellos. Cuánto puede aportar depende del tipo de financiamiento, del precio y, a veces, del uso de la propiedad. La estrategia está en saber cuánto pedir y cómo incluirlo en la oferta.
Cómo funcionan
El comprador negocia que el vendedor pague parte de los costos de cierre. Esto va por escrito en el contrato de compra y puede incluir:
- Comisiones de originación o del lender
- Seguro de título y cargos de escrow
- Avalúo (appraisal) e inspección
- Impuesto a la propiedad y seguro de vivienda prepagados
- Honorarios de abogado (en algunos estados)
- Discount points para bajar la tasa de interés
La disposición del vendedor depende del mercado. En un mercado más lento, suele aceptar ayudar con los costos. En un mercado activo, quizás tenga que ofrecer un precio mayor o encontrar otra forma de hacer atractiva la propuesta.
En la práctica: si el vendedor acepta US$ 8.000 en concessions, ese monto se aplica en el closing directamente sobre sus costos elegibles.
Límites por programa en 2026
El vendedor puede aportar hasta un porcentaje del precio de venta, que depende del tipo de financiamiento y del uso de la propiedad. Los límites existen para evitar que el pago inicial y los costos se paguen por completo con dinero del vendedor, lo que aumentaría el riesgo del financiamiento.
Conventional (Fannie Mae y Freddie Mac)
Los financiamientos convencionales tienen límites de “interested party contributions”:
- Residencia principal o segunda casa, pago inicial menor al 10%: hasta el 3% del precio
- Pago inicial entre el 10% y el 25%: hasta el 6%
- Pago inicial mayor al 25%: hasta el 9%
- Propiedad de inversión: hasta el 2%, sin importar el pago inicial
Las reglas son las mismas en Fannie Mae y Freddie Mac y se mantienen desde hace años.
FHA
En el FHA, el vendedor puede pagar hasta el 6% del precio de venta en costos de cierre, discount points y gastos prepagados. Estas concessions no pueden usarse para el pago inicial, solo para los costos de cierre.
VA
El VA tiene dos reglas. Primero, el vendedor puede pagar todos los costos de cierre “habituales” (originación, avalúo, título, informe de crédito y registro). Segundo, puede aportar hasta el 4% del precio para partidas adicionales, como impuestos y seguro prepagados, pago de deudas en cobranza o parte de la VA funding fee.
En un financiamiento VA de US$ 400 mil, el 4% adicional (US$ 16.000) puede cubrir varios tipos de gastos, no solo los costos de cierre tradicionales. Como la división es detallada, conviene tener un especialista que conozca las reglas.
USDA
En el USDA, el vendedor puede pagar costos de cierre “dentro de lo razonable”, y la orientación actual admite hasta el 6% del precio de venta. El USDA está orientado a compradores elegibles en zonas rurales y suburbanas que cumplen los límites de ingresos del programa.
Cómo pedirlas en la oferta
El momento de pedir es en la oferta. Hable antes con su loan officer para estimar los costos de cierre y ponga el monto exacto en el contrato.
- Pida al lender una estimación clara de los costos de cierre antes de hacer la oferta.
- Con su agente, redacte la oferta con el monto o el porcentaje exacto que pagará el vendedor.
- Revise los límites de su programa para no pedir más de lo permitido.
- Negocie. En un mercado lento, el vendedor suele estar abierto; en un mercado disputado, puede ofrecer más por la casa a cambio de concessions mayores.
- Antes de firmar, confirme con el lender y el agente que todos los créditos aparezcan en el Closing Disclosure.
Si el pedido no está por escrito, puede no valer en el closing. La claridad y el momento correcto cuentan.
Para ver cómo encaja esto en el proceso de financiamiento, vea la guía completa para compradores (en inglés).
Consejos prácticos
- Planifique temprano. Hable de concessions antes incluso de visitar casas y conozca los límites de su programa.
- Sea específico. Pida un monto en dólares o un porcentaje, y no “una parte de los costos”.
- Revise los documentos dos veces. Pida al lender que confirme los créditos en el contrato y en el Closing Disclosure. Un error aquí puede atrasar el closing.
- Sea realista. Si la casa tiene varias ofertas, un pedido alto de concessions puede no aceptarse sin un precio mayor.
- Cuente con quien conoce el tema. Un especialista en financiamiento ayuda a pedir el monto correcto dentro de los límites del programa.
Para evitar errores comunes en la solicitud, vea este artículo sobre errores comunes al solicitar un financiamiento (en inglés).
Resumen
En 2026, los programas Conventional, FHA, VA y USDA siguen con límites claros para las seller concessions. Bien usadas, reducen el dinero que usted necesita tener en el cierre y pueden facilitar la negociación.
Si piensa comprar y quiere saber cuánto pueden reducir las concessions sus costos iniciales, Heart Mortgage puede ayudarle a hacer las cuentas. Vea también el artículo sobre preaprobación (en inglés).
Preguntas frecuentes
¿Qué son las seller concessions?
Son créditos o pagos negociados con el vendedor para cubrir parte de los costos de cierre, de los gastos prepagados o de cargos específicos del comprador. Se definen en la negociación y se aplican directamente sobre los costos elegibles; nunca se entregan en efectivo al comprador.
¿Cómo cubren las seller concessions los costos de cierre?
Con las concessions en el contrato, el vendedor se compromete a pagar un monto definido de los costos de cierre del comprador. Ese monto aparece como crédito en el documento de cierre y reduce directamente lo que el comprador tiene que llevar al closing.
¿Cuáles son los límites en 2026?
En el Conventional, del 3% al 9%, según el pago inicial y el tipo de propiedad (2% para inversión); en el FHA, 6%; en el VA, los costos habituales más hasta un 4% para otras partidas; en el USDA, en general hasta el 6%. Los límites se calculan sobre el precio de venta y no pueden superar el costo real de los gastos elegibles.
¿FHA, VA y USDA permiten concessions?
Sí. El FHA permite hasta el 6% del precio en costos de cierre, el VA permite los costos habituales más créditos adicionales de hasta el 4%, y el USDA en general admite hasta el 6%. Cada programa tiene sus reglas.
¿Vale la pena pedir seller concessions?
Pueden ser una buena forma de reducir el dinero de su bolsillo en el cierre. Usadas dentro de los límites, ayudan a pagar costos que podrían frenar la compra. Lo ideal es contar con un especialista en financiamiento para pedir el monto correcto e incluirlo bien en la oferta.
