Se você é brasileiro e quer ter um imóvel nos EUA, este guia mostra, passo a passo, como isso é possível, mesmo morando fora e sem green card. O processo parece complicado, mas hoje é mais acessível do que já foi. A ideia aqui é explicar cada requisito com clareza.
Brasileiro consegue mesmo financiar imóvel nos EUA?
Sim. Brasileiros que não moram nos EUA podem comprar e financiar imóvel no país, seja casa de férias, investimento ou mudança para trabalhar ou estudar. Mas as exigências são diferentes das que valem para cidadãos americanos e para quem tem green card, então é importante conhecer os programas e as regras de cada caminho.
Nos programas para estrangeiros, o Social Security Number não é obrigatório. Muitos compradores usam o ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), emitido pelo IRS para quem precisa declarar imposto nos EUA e não pode ter Social Security Number. O ITIN é útil para as obrigações fiscais e, em alguns programas, para o pedido de financiamento. Veja as orientações do IRS para estrangeiros que compram e vendem imóvel nos EUA (em inglês).
Os principais caminhos de financiamento para brasileiros
- Financiamento para estrangeiros (foreign national): para quem mora fora dos EUA e não tem histórico de crédito americano.
- Financiamento com ITIN: para quem declara imposto nos EUA com ITIN e não tem Social Security Number.
- Financiamento convencional: para quem tem residência legal nos EUA e cumpre as regras de documentação das agências.
Cada caminho tem documentos, critérios e regras de entrada próprios. Veja a página de financiamento para estrangeiros e o artigo sobre como comprar casa nos EUA sem crédito americano.
Requisitos para o brasileiro
Para financiar como brasileiro, o lender costuma conferir:
- Passaporte brasileiro válido
- Comprovante de endereço no Brasil ou onde você mora (conta de consumo, extrato bancário)
- Comprovação de renda e emprego (holerites, carta do empregador, declaração de Imposto de Renda ou registros da empresa)
- Comprovação do dinheiro da entrada e dos custos de fechamento
- ITIN ou visto americano válido, conforme o programa
- Algum histórico de crédito, que pode ser um relatório do exterior ou cartas de referência do banco
Para muitos brasileiros, o histórico de crédito do Brasil e cartas de referência de bancos ajudam a cobrir a falta de crédito americano. A lista completa está no artigo sobre documentos para financiar sem ser cidadão americano. Sobre a renda, veja quais documentos de renda do Brasil o lender aceita.
O caminho do financiamento com ITIN
Para brasileiros sem Social Security Number que declaram imposto nos EUA, o financiamento com ITIN pode ser uma boa opção. O ITIN é aceito por alguns lenders especializados. Quem ainda não tem pode pedir pelo formulário W-7 do IRS.
Nesses programas, em geral é preciso:
- Comprovar renda e histórico de trabalho, no Brasil ou nos EUA
- Mostrar reservas financeiras e a origem do dinheiro
- Informar o ITIN nos documentos do financiamento e nas declarações de imposto
- Apresentar declarações de imposto americanas feitas com o ITIN, quando o programa pede
Taxas e entrada costumam ser maiores no financiamento com ITIN do que no financiamento padrão, mas ele abre um caminho para quem não tem Social Security Number. A aprovação depende da análise do lender. Veja a página de financiamento com ITIN e o artigo sobre como comparar lenders de ITIN na Flórida.
Financiamento convencional e as regras da Fannie Mae e da Freddie Mac
Os financiamentos convencionais seguem as regras da Fannie Mae e da Freddie Mac. Eles são feitos para quem tem residência legal nos EUA, com documentação de renda e crédito no padrão americano. As regras para quem está nos EUA com visto mudam com o tempo, então confirme o seu caso com um loan officer.
Quem mora no Brasil, ou só tem ITIN, em geral não se enquadra nesses programas e segue pelos programas para estrangeiros ou com ITIN. Veja o artigo sobre financiamento com ITIN sem residência permanente.
Entrada e prazos em 2026
Nos programas para estrangeiros, o brasileiro costuma precisar de uma entrada de 20% a 30%, às vezes mais no financiamento com ITIN, conforme o tipo de imóvel, a documentação, o perfil e o lender. Imóveis de investimento e condomínios podem ter regras mais rígidas.
Os prazos costumam ir de 15 a 30 anos, com taxa fixa ou ajustável. As taxas desses programas costumam ser mais altas que as dos financiamentos padrão, conforme o programa e o perfil. Para estimar quanto cabe no seu orçamento, use a calculadora quanto posso financiar.
Impostos e obrigações legais
Para quem não é residente, os impostos nos EUA funcionam de outro jeito. Renda de aluguel recebida por não residente pode ter retenção de imposto nos EUA, e a venda do imóvel por estrangeiro pode ter retenção pelo FIRPTA. Os formulários fiscais, como o W-8BEN, servem para informar a sua condição de estrangeiro a quem paga essa renda, não para comprovar renda no financiamento. Veja os recursos do IRS para estrangeiros (em inglês).
Contrate um contador que conheça as regras dos EUA e do Brasil. Além do lado americano, o imóvel precisa ser declarado no Imposto de Renda brasileiro. Veja também como enviar dinheiro do Brasil para comprar imóvel nos EUA.
Este conteúdo é informativo e não é orientação fiscal ou jurídica.
Por que procurar um especialista
Bancos tradicionais raramente têm programas para quem mora fora dos EUA. A Heart Mortgage, como broker, compara programas de vários lenders que aceitam renda e crédito do exterior, com atendimento em português.
O acompanhamento vai do pedido ao fechamento, o que faz diferença principalmente para quem tem renda complexa ou precisa resolver tudo do Brasil.
A orientação certa ajuda a escolher o programa certo para o seu perfil.
Resumo
Para o brasileiro que não mora nos EUA, financiar um imóvel pode parecer complicado, mas o caminho fica mais claro com ajuda de quem trabalha com financiamento para estrangeiros. É preciso preparar os documentos certos, entender as questões fiscais e de residência e escolher o programa que combina com o seu perfil.
Se você quer começar, fale com a Heart Mortgage.
Perguntas frequentes
Quais os requisitos para o brasileiro financiar nos EUA?
Passaporte válido, comprovação de renda e de endereço, dinheiro comprovado para a entrada e, muitas vezes, ITIN, se você não tem Social Security Number. Conforme o programa, também podem pedir histórico de crédito (do exterior ou americano) e visto.
O brasileiro pode financiar com ITIN?
Sim, brasileiros sem Social Security Number podem pedir alguns financiamentos com ITIN, desde que cumpram as exigências de renda, patrimônio e documentação do programa. Esses financiamentos são oferecidos por lenders especializados, com regras próprias. A aprovação depende da análise do lender.
Quanto de entrada o não residente precisa?
Em geral, de 20% a 30% do valor do imóvel nos programas para estrangeiros, às vezes mais nos financiamentos com ITIN. O percentual depende do tipo de imóvel, da documentação e do lender.
Quais documentos o estrangeiro precisa para financiar?
Passaporte válido, ITIN ou visto (se houver), comprovação do dinheiro, documentos de renda e emprego (traduzidos, se necessário) e relatório de crédito do exterior ou cartas de referência do banco. Conforme o programa e o imóvel, podem pedir outros documentos.
Vale a pena o brasileiro financiar imóvel nos EUA?
Muitos brasileiros veem valor no mercado imobiliário americano, pela estabilidade e pelo potencial de investimento. Os programas para estrangeiros têm entrada e taxas maiores, e a decisão depende do seu objetivo, do câmbio e da sua situação fiscal. Converse com um loan officer e com um contador antes de decidir.
