Para quem não é cidadão americano, conseguir financiamento imobiliário nos EUA costuma parecer confuso. Um dos primeiros obstáculos é saber quais documentos são realmente necessários. Eles não são só itens de um formulário: são o que o lender usa para avaliar se você tem condições de assumir o financiamento. Este guia mostra, passo a passo, o que preparar.
A lista é uma referência geral. Cada lender e cada programa têm as suas exigências, que podem mudar.
O básico: o que o lender quer ver
Seja num financiamento convencional ou num programa do governo, o lender precisa de comprovação de que você mora e trabalha legalmente no país, de que consegue pagar as parcelas e de que tem histórico de organização financeira. Para quem não é cidadão, alguns documentos sempre entram na lista.
A documentação certa abre o caminho para o financiamento.
Acertar essa parte logo no início evita muita idas e vindas depois.
Documentos principais
- Identidade: passaporte e visto, ou green card (se você é residente permanente).
- Status legal ou autorização de trabalho: visto, green card ou EAD (Employment Authorization Document) válido.
- Identificação fiscal: Social Security Number (SSN) ou Individual Taxpayer Identification Number (ITIN), conforme o seu status.
- Comprovação de renda: em geral, W-2 recentes para quem é assalariado e holerites (paystubs) dos últimos 30 dias, no mínimo.
- Extratos bancários: dos últimos 2 a 3 meses de todas as contas que você vai usar para a entrada ou como reserva.
- Histórico de crédito: relatório de crédito americano, se houver, ou documentação alternativa para quem tem pouco histórico nos EUA, como relatório de crédito do exterior, recibos de aluguel e contas de consumo.
Outros pedidos variam conforme o tipo de visto, o emprego e a necessidade de tradução ou reconhecimento. Uma boa regra: leve mais documentos do que acha que vai precisar.
Como os documentos mudam conforme o seu status
Os documentos dependem do tipo de visto ou residência e do programa.
Residentes permanentes (green card)
Com green card, o processo é o mais próximo do de um cidadão americano. O lender vai pedir:
- Green card válido (cópia da frente e do verso)
- Social Security Number (SSN)
- Comprovação padrão de renda e patrimônio (W-2, declarações de imposto, holerites, extratos)
Quem tem green card em geral pode se candidatar aos programas tradicionais. Para quem ainda não tem, veja o artigo sobre financiar imóvel sem green card (em inglês).
Residentes não permanentes (com visto válido)
Há financiamentos para vários tipos de visto, como H-1B, L-1 e E-2, conforme o lender e o programa. Em geral, você vai precisar de:
- Passaporte com o visto
- Formulário I-94 ou EAD, que mostram o direito de ficar e trabalhar no país
- Carta do empregador confirmando o emprego
- W-2 e holerites recentes, ou declarações de imposto (para autônomos, normalmente dois anos)
- Extratos bancários
- SSN ou ITIN, conforme o programa
As regras das agências (Fannie Mae, Freddie Mac e FHA) para residentes não permanentes mudaram nos últimos anos. Confirme com um loan officer se o seu tipo de visto se enquadra hoje. Os lenders costumam preferir visto válido por pelo menos mais um ano. Se o seu está perto de vencer, inclua a comprovação do pedido de renovação ou extensão.
Estrangeiros que moram fora dos EUA
Quem mora fora também pode financiar, com documentos extras, como:
- Passaporte
- Comprovante de endereço no exterior
- Documentação de crédito internacional
- Extratos de contas no exterior, em alguns casos traduzidos e autenticados
Veja a página de financiamento para estrangeiros e o guia de foreign national mortgage (em inglês).
O que pedem Fannie Mae, Freddie Mac e FHA
- Fannie Mae: pede Social Security Number válido e comprovação de cidadania ou residência legal. Quem só tem ITIN, em geral, não se enquadra nos programas padrão.
- Freddie Mac: exigências parecidas com as da Fannie Mae: documentos de imigração, comprovação de renda (W-2 e holerites dos últimos 30 dias para assalariados) e extratos.
- FHA: exige SSN válido e, em regra, cidadania americana ou residência permanente.
As regras das agências mudam com o tempo, então confirme o seu caso com um loan officer. Quem não se enquadra nelas costuma seguir por programas especializados (non-agency), como os de ITIN ou para estrangeiros. Veja o guia de financiamento para quem não é cidadão (em inglês).
ITIN, SSN e crédito alternativo
Uma dificuldade comum é não ter Social Security Number. Alguns lenders com programas especializados aceitam o ITIN como alternativa. Em geral, querem ver que você usa o ITIN nas declarações de imposto há pelo menos dois anos. Veja a página de financiamento com ITIN e o guia de ITIN mortgage (em inglês).
Ter crédito americano é o ideal. Quando ainda não existe, registros alternativos, como pagamentos em dia de aluguel e contas de consumo, ajudam a mostrar o seu histórico. Quanto mais organizada a documentação, melhor.
Renda e patrimônio: W-2, holerites e extratos
O lender quer confirmar a sua renda e se você tem dinheiro para a entrada e os custos de fechamento.
- Assalariados costumam apresentar os 2 últimos W-2 e os holerites do último mês.
- Autônomos normalmente apresentam as declarações de imposto dos 2 últimos anos e demonstrativos de lucro e prejuízo (P&L). Veja também a página de financiamento para autônomos.
- Extratos bancários, em geral dos últimos 2 a 3 meses de todas as contas usadas, são sempre pedidos.
Se o dinheiro vem de fora dos EUA, tenha documentação clara e traduções quando necessário. Mais detalhes no guia de financiamento para compradores (em inglês).
Por que contar com um especialista
Um detalhe que falta pode atrasar o processo ou levar a uma negativa. Na Heart Mortgage, o time ajuda a montar a documentação, responder às perguntas do lender e comparar programas de vários lenders quando o banco tradicional não atende o seu perfil.
Orientação deixa o processo de financiamento menos estressante.
Com regras que mudam e exigências diferentes em cada programa, ter quem acompanhe o processo faz diferença.
Resumo
Passaporte, visto, W-2, holerites, extratos, ITIN ou SSN, green card: esse conjunto é a sua comprovação para o lender. Ter esses documentos organizados facilita a análise do seu pedido. Se você não sabe por onde começar, a Heart Mortgage pode ajudar a montar a documentação. A aprovação depende sempre da análise do lender.
Perguntas frequentes
Quais documentos quem não é cidadão precisa para financiar?
Na maioria dos casos: passaporte válido, visto ou green card, identificação fiscal (SSN ou ITIN), comprovação de renda (W-2 e holerites ou declarações de imposto) e extratos bancários recentes. Alguns tipos de visto pedem itens extras, como crédito do exterior ou carta do empregador.
É preciso ter green card para financiar nos EUA?
Nem sempre. Alguns lenders atendem residentes não permanentes com visto de trabalho válido, conforme o programa, desde que comprovem o direito de morar e trabalhar no país e cumpram os demais requisitos.
Posso usar ITIN no lugar do SSN?
Em alguns programas especializados, sim. Os programas padrão da Fannie Mae, da Freddie Mac e do FHA exigem SSN. O lender pode pedir que você declare imposto com o ITIN há um período mínimo, muitas vezes dois anos.
Preciso de conta em banco americano para financiar?
Uma conta americana agiliza o processo, mas alguns programas aceitam contas no exterior com extratos traduzidos e verificados. Muitos lenders esperam que você tenha ou abra uma conta americana antes do closing, para as parcelas e o escrow.
Quantos W-2 e holerites são pedidos?
A maioria dos lenders pede 2 anos de W-2 e pelo menos 30 dias (ou 2 a 3 períodos de pagamento) de holerites recentes. As exigências mudam para autônomos e rendas fora do padrão; confirme com o seu loan officer.
