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Financiamento DSCR para investidor

O financiamento DSCR permite comprar imóvel para alugar nos EUA com base no aluguel que o imóvel gera, e não na sua renda pessoal ou na declaração de imposto. DSCR é a sigla em inglês para índice de cobertura da dívida: o aluguel do imóvel dividido pela parcela mensal (principal, juros, impostos, seguro e HOA, a taxa de condomínio). Quando o aluguel cobre a parcela, o imóvel se qualifica pelos próprios números.

A Heart Mortgage é um mortgage broker (NMLS #2045769). Comparamos programas DSCR de vários lenders (os bancos e instituições que emprestam o dinheiro) e acompanhamos você em português, do primeiro contato até o closing (a assinatura final).

Para quem é

  • Investidor que compra imóvel para alugar: aluguel de longo prazo e, com alguns lenders, aluguel por temporada, onde as regras locais permitem.
  • Autônomo e dono de empresa cuja declaração de imposto não mostra toda a renda.
  • Residente nos EUA, quem tem ITIN e, com alguns lenders, estrangeiro que mora fora dos EUA.
  • Quem quer comprar em nome de uma LLC (a empresa americana). Muitos lenders aceitam.

Talvez não seja o seu caminho se

  • Você vai morar no imóvel. O DSCR é só para imóvel de investimento.
  • Sua renda é fácil de comprovar com W-2 e declaração de imposto. Um financiamento convencional para investimento pode servir melhor.

Como funciona

  1. Conversa com um loan officer. Olhamos o imóvel, o aluguel esperado, a entrada e as reservas, e em nome de quem você quer comprar (seu nome ou uma LLC).
  2. Aluguel e índice. O aluguel vem do contrato assinado ou da estimativa de aluguel de mercado feita pelo avaliador. O lender compara esse valor com a parcela mensal.
  3. Escolha do programa. Cada lender tem regras próprias de índice, crédito, tipo de imóvel, aluguel por temporada e LLC. Comparamos os programas que aceitam o seu negócio.
  4. Documentos e avaliação. Você envia os documentos abaixo, e o avaliador (appraiser) avalia o imóvel e estima o aluguel de mercado.
  5. Closing. Você assina no closing, presencialmente, de forma remota ou por procuração, conforme o estado, a title company e o lender.

Documentos que os lenders costumam pedir

  • Documento com foto (passaporte, para estrangeiro).
  • Extratos bancários que mostrem a entrada e as reservas.
  • Contrato de aluguel, se o imóvel já estiver alugado.
  • Documentos da LLC, se a compra for pela empresa: articles of organization, operating agreement e EIN.
  • Relatório de crédito. Estrangeiro segue a documentação do lender para quem não tem crédito americano.
  • Cotação do seguro do imóvel.

Não é preciso declaração de imposto nem holerite para comprovar renda pessoal. A lista exata depende do lender e do seu perfil. O loan officer manda o checklist do seu caso.

Por que investidores trabalham com a Heart Mortgage

  • Broker, não um único lender. Comparamos programas DSCR de vários lenders, inclusive regras para aluguel por temporada e LLC, em vez de oferecer um conjunto só de regras.
  • No seu idioma. Os 11 loan officers licenciados falam português e inglês; 7 também falam espanhol.
  • Fundada por um imigrante. Lee Dama (NMLS #485039) fundou a Heart Mortgage em 2021, depois de chegar do Brasil aos EUA aos 19 anos.
  • Licença em 10 estados: FL, TX, NJ, MA, CT, SC, NC, RI, NH e GA.

Vai comprar morando fora? Veja financiamento para estrangeiros. Declara imposto com ITIN? Veja financiamento com ITIN.

Perguntas frequentes

O que é financiamento DSCR?

Um financiamento para imóvel de investimento que aprova pelo aluguel do imóvel. O lender divide o aluguel pela parcela mensal (principal, juros, impostos, seguro e HOA) para ver se o imóvel se paga.

Preciso de declaração de imposto?

Não. O DSCR não usa declaração de imposto nem holerite para comprovar renda pessoal. O lender ainda olha crédito, entrada e reservas.

Dá para usar DSCR em Airbnb ou casa de temporada?

Com alguns lenders, sim, onde as regras locais permitem aluguel por temporada. O lender decide como conta esse aluguel, então fale com o loan officer antes de escolher o imóvel.

Estrangeiro consegue DSCR?

Alguns lenders oferecem DSCR para estrangeiro que mora fora dos EUA. As exigências de entrada, reservas e documentos costumam ser maiores.

Posso comprar com uma LLC?

Muitos lenders de DSCR aceitam. Você vai precisar dos documentos de abertura da LLC, do operating agreement e do EIN. Converse com um advogado ou contador sobre como montar a empresa.

Guias do nosso blog (em inglês)

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Heart Mortgage Corporation, NMLS #2045769. Mortgage broker, não lender. Equal Housing Opportunity. Requisitos e condições variam conforme perfil, programa e lender, e podem mudar. Isto não é um compromisso de empréstimo. Todo financiamento está sujeito a aprovação de crédito e elegibilidade.